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房地產評估

征收評估注意事項

                                                                                                                  —金陽公司內部培訓


房屋價值評估是國有土地上房屋征收的重要環節,它直接影響被征收人較終可以獲得征收人給予的補償數額。在實際工作中,征收人被征收人經常會因為雙方的立場不同,對評估金額的認定會有很大的差異,有的會產生很激烈的矛盾,甚至很多征收項目會因為各種原因而產生糾紛和訴訟。這就要求評估公司在工作中要更加細心與規范。

一、工作程序要規范。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條,“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定?!碧貏e注意“協商選定”,這個程序是優先選用的,不能缺少。獲得征收評估項目后,征收部門出具征收委托書,并簽訂評估委托合同。

二、收集資料要全面。根據征收評估范圍,收集相關資料。征收決定公告(含片收紅線圖)、征收藍線圖、征收部門摸底調查表、被征收房產相關權屬資料、無證房產合法性認定證明材料及測繪面積、租賃材料、其他相關資料(如會議紀要、項目有特殊規定的材料待)。

三、現場勘查準備要充分。準備現場勘查前,要通知雙方人員,被征收較多的情況,可以在征收范圍發布現場勘查通知書,約定時間進行現場勘查?,F場勘查時要帶工作牌,查勘表格不得改動,拍攝照片要全面,估價對象周邊環境、建筑物外觀、室外、入戶門,室內每一個房間都要一一拍到。在查勘時需征得被征收人同意后方可入戶,不得在現場與他人發生爭執,也不做與價格相關的解釋回答與承諾。

住宅商業主要登記:住宅戶型、門面進深、朝向、樓層、層高、了解建成年代、登記裝修情況并收集裝修合同等材料、登記室內外設施設備等與征收補償有關的東西。

設施設備主要登記:名稱、型號、規格、材質、生產或啟用年代、生產廠家、基礎等。還有臺賬、發票、安裝合同(大型設備),大型設施要收集設計圖紙、施工合同書、結賬決算書等。

隱閉工程主要登記:名稱、型號、規格、材質、建成年代、設計圖紙、布局走向等。

綠化樹木主要登記:名稱、胸徑、米徑、地徑、冠幅、株高、數量等。

如果未能進入室內的,粘貼書面通知函告知要再次進行勘查,書面通知函里需約定補勘查期限,并留有估價人員聯系方式。粘貼書面通知函要拍照留存。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的,應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證,有關情況應當在評估報告“依據不足假設”中說明。

四、報告編制要細心。征收報告在制時有一些不同的地方,大家要注意?!秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》中:

第八條、被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據,評估被征收房屋的價值”;用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據,評估用于產權調換房屋的價值”。
    第十條、征收報告中被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條、被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十五條、房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元。
五、評估結果要客觀公正?!秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條:對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。對于被征收房屋在征收范圍內無類似房地產交易,無法明確被征收房屋類似房地產市場價格的,在估價結果中說明“被征收房屋類似房地產無成交案例,不能明確類似房地產市場價格”。


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