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土地估價中樓層分配率和容積率修正系數取值依據

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2020/1/3     瀏覽次數:    

土地估價參數是確定土地價格的基本要素,它包括土地的質量參數、用途參數、時間參數和價格參數。土地的質量參數主要是指土地等級級差系數;土地的用途參數,是同一地產因用途差異而實際表現出來的價格差異系數,涉及到用途轉換系數;土地的時間參數是用土地使用年限來表現的,一般分為土地使用年限(土地出讓期和一般使用期)、已使用年限和剩余使用年限三個指標;土地價格參數是土地估價的基本參數,是指影響土地價格的各種因素通過一定的方法來確定各種情況的補正系數。本文僅僅探析土地估價中的樓層分配率和容積率修正系數求取方法,希望能在土地估價中起到拋磚引玉的作用。

 

一、樓層分配率求取方法

1、基本原理。

樓層分配率是地價空間分配理論的重要內容。地價空間分配理論是應用基準地價評估城鎮綜合用地的理論基礎。地價空間分配理論與傳統的地租地價理論不同,傳統的地租地價理論研究的是地價平面空間分布規律,而空間分配理論研究的是立體空間地價分配規律??臻g分配理論認為由于建筑物各樓層的空間影響因素(如采光、視野、景觀、使用的便利性、安全性等)差異,造成地價在各樓層分配的比例不同,而這種地價樓層分配的規律通過不動產價格體現出來。根據房價與地價的關系,可以測算出建筑物各樓層的地價空間分配比例,從而將這種空間分配規律定量化表現出來.

各用途的用地都有自己的地價空間分配規律。工業用地容積率一般較低,通常不考慮其空間分配規律。商業和住宅用地的地價空間分配規律是研究的重點。商業用地底層的競租能力很強,但這種能力隨樓層的增加迅速減弱;住宅用地的地價空間分配比例相對較平均。但低層、多層、小高層、高層各類型住宅的分配規律不盡相同。立體型綜合用地由于其用途組合上的個體差異較大,無法測定具有實際使用價值的地價空間分配比例,所以在評估地價時,可以復合使用各種單一用途地價空間分配比例作為代替;同時,不考慮同一幢建筑物中不同用途樓層之間的相互關系對地價的影響,這種影響比較小,無法準確用定量的方法測算。

2、地價樓層分配率的測算方法

以綜合用地為例,來測算其地價樓層分配率的方法。地價樓層分配率測算是應用基準地價評估城鎮綜合用地地價的核心。根據聯合貢獻學說,在樓層不動產價格差異(即樓層效用比)中扣除建筑成本的樓層分配差異(即建筑物樓層效用比),就可以得到純土地的樓層分配差異(即地價樓層效用比),將樓層分配差異按百分數(×100%)折算,即得地價樓層分配率。這種測算地價樓層分配率的方法在我國的臺灣地區使用比較廣泛,測算前需要調查收集大量分層出售、出租樣點地價資料。

測算原理公式為:

樓層效用比=建筑物樓層效用比+地價樓層效用比

根據以上原理.確定測算綜合用地地價樓層分配率的公式為:

式中,Fi為某層地價樓層分配率,Si為某層地價樓層效用比,S為各層地價樓層效用比之和,Ai為某樓層不動產總價,A為較低售價樓層不動產總價,n為建筑物樓層總數,Bi較為某樓層建筑造價。

3、典型樣本地價樓層分配率的測算。

本文共收集某市近郊四區綜合用地樣點106個,剔除數據不完整或明顯偏離客觀事實的樣點后,保留有效樣點87個,不同樓層樣點分布較為均勻。

選取2007年建成,當年出售的6幢商住樓(分別用A、B、C、D、E、F表示)作為地價分攤的典型樣本。求取地價樓層分配率。

選取樣本位于某市xx區.其中A、B是某一商住小區內l、2號樓,C、D、E、F是另一商住小區內13、14、25、26號樓。6幢樓盤位于同一地段,樓層數相同,建筑形態均為鋼混結構。1~2層作為臨街商鋪。各樓宇建筑面積的差異或容積率并不影響地價樓層分配率的求取。

二、容積率修正系數確定方法

1、容積率的內涵及其特性 。

容積率是指在城市規劃區的某一宗地內,房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率,即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異。因此,容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價較重要的因素。容積率具有如下特性:

1)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。

2)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間的關系可表示為:R=C.H,此種情況下,建筑層數與容積率成正比例關系。

3)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋。

房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率

因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

4)容積率存在客觀上的較合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調,城市規劃中的容積率存在客觀上的較合理值

2、住宅用地容積率修正系數確定方法

各住宅用地宗地地價修正體系中多有容積率這一修正因素,認為容積率不同,其地價也應不同,修正方式通常有兩種:一種是列出不同容積率下修正系數表;一種是類似其他因素分成優劣5等,列出各等的修正系數。但我們在評估實踐中發現,同一宗地、容積率相同,由于建蔽率和房屋層數不同,地價卻有明顯差異。

例如:某一宗地,總用地面積200m2,規劃建一住宅樓,容積率為2,有兩種可取的設計方案:A方案建筑占地面積200m2,建2層,每層建筑面積均為200m2,總建筑面積400m2;B方案建筑占地面積100m2,建4層,每層建筑面積均為100m2,總建筑面積400m2。

A、B兩種不同的設計方案,盡管容積率相同,但由于建蔽率和房屋層數不同,對地價的影響是不同的。進一步分析其原因,發現容積率、建蔽率、房屋層數有如下關系:

因此,容積率對地價的影響,其實質是由建蔽率和房屋層數兩個不同的因素相互影響而產生的,要正確確定容積率修正系數,必須正確確定建蔽率和房屋層數對地價的影響,而不能簡單地用容積率修正系數進行修正。

1)建蔽率和房屋層數聯合修正確定容積率修正系數思路。首先,確定區域基準條件容積率修正系數。應對同一區域范圍內住宅用地的建蔽率和房屋層數進行實地調查,確定該區域一般條件建蔽率具體數值和房屋的一般樓層層數值,以該值為基準條件,確定在該基準條件下的容積率修正系數為0,即K基=0,K基為基準條件下的容積率修正系數。其次,確定無地上建筑物時的地價。利用成本逼近法,測算無地上建筑物即建蔽率為0時的土地取得成本,作為建蔽率為0時的宗地地價。再其次,測算建蔽率在基準條件下,房屋層數變化對地價的影響。利用區域內住宅樓房商品房銷售資料,運用剩余法,測算建蔽率在基準條件下,由于房屋層數的不同,地價的變化情況。較后,測算不同建蔽率、不同房屋層數條件下的容積率修正系數。利用上述有關資料,建立容積率修正系數、建蔽率、房屋層數代數式,逐項求出不同建蔽率,不同樓層數量條件下的相應容積率修正系數。

2)住宅用地容積率修正系數確定方法模似實例?,F以某縣城Ⅰ級住宅用地區域為例,說明容積率修正系數確定方法。

①區域基準條件確定

某縣城Ⅰ級住宅用地區域均為近幾年開發建成,按照城鎮建設規劃,每幢房屋前后均不得留有庭院,用地面積=建筑占地面積=樓層面積,即建蔽率為100%。房屋層數一般為5層,所以,區域基準條件為建蔽率100%,房屋層數為5層,即K基=K(100%.5)=0。

K(100%.5)——建蔽率為100%,房屋層數為5層時的容積率修正系數。

②確定無地上建筑物時的地價。

根據成本逼近法求取地價的計算公式:

土地價格=土地取得費+土地審批稅費+土地開發費用+投資利息+投資利潤+土地所有權權益,計算得到某城關鎮Ⅰ級住宅用地無地上建筑物即建蔽率為0時的成本地價為620元/m2。

③測算建蔽率在基準條件下,房屋層數變化對地價的影響。

ⅰ.調查同一區域商品房售價資料。

在實地調查了某縣城Ⅰ級區域有關商品房售價市場資料,將同一區域其它條件相似的不同房屋層數商品房平均售價資料整理編制成表1。

ⅱ.建筑成本計算。

根據某房地產開發成本資料,開發房地產的成本包括建安成本、投資利息、開發商合理利潤、有關稅費等在內,合計約800元/m2。

ⅲ.各樓層應分攤的地價計算。

根據剩余法原理,利用剩余法評估土地價格的基本公式:土地價格=開發后的房地產總價值-(整個開發項目的開發成本+開發商合理利潤),不同層數樓房應分攤的地價計算結果如表2:

ⅳ.計算各種不同層數地價與房屋層數在基準條件下的地價差額ΔP。

通過對該縣城Ⅰ級住宅用地的調查,房屋層數大多是5層樓,以5層樓的地價1780為基準房屋層數地價,計算不同層數樓房地價與基準樓層地價差價ΔP,結果如表3:

ⅴ.計算建蔽率在基準條件下,由于樓層數量變化后的容積率修正系數。

將各種不同層數樓房地價與基準樓層地價差ΔP,除以區域基準地價P基,得出的百分比即為建蔽率在基準條件下,由于房屋層樓變化后的容積率修正系數,設Kn為建蔽率在基準條件下,且層數為n層時的容積率修正系數,那么

④測算不同建蔽率、不同房屋層數條件下的容積率修正系數。

m為建蔽率,n為各類房屋層數,Kmn為建蔽率m,房屋層數n的容積率修正數,Kn為建蔽率為基準條件,且層數為n層時的容積率修正系數,Pmn為建蔽率為m,房屋層數為n時的地價,P基為基準地價,根據上述計算的資料,此時有:

三、結論

基準地價結合空間分配率測算綜合用地價格,首先要用基準地價修正系數法分別測算出待估宗地不同用途用地單位價格,并確定其空間分配系數(地價樓層分配率等);然后,分別以各用途用地單位價格結合地價樓層分配率等系數測算出待估宗地的總地價和單位面積地價;將兩種方法測算出的結果結合剩余法等其他方法測算出的結果進行比較、驗證,較后確定待估綜合用地地價。本文提供的幾種綜合樓宇各樓層的地價分配率,可作為一般意義上的修正系數來用,但地價樓層分配率仍要受到諸多區域因素和個別因素的影響,在精度要求相對較高的土地估價中,其地價樓層分配率須按本文提供的方法,選取樣點重新測算;另外,現實生活中還存在辦公+住宅、辦公+商業、工業+商業、工業+住宅等多種混合用地方式以及3種以上用途混合的用地方式,采用本文介紹的方法進行評估操作難度較大。

    容積率修正,從各基準區域建蔽率和樓層修正系數可以看出,容積率對住宅地價影響有時很大,是一個重要修正因素,不能忽略。容積率修正應結合建蔽率和房屋層數進行,不能以單一的容積率修正來代替建蔽率和房屋層數聯合修正。建蔽率和房屋層數確定容積率修正系數關鍵是要確定出在基準建蔽率時不同房屋層數的容積率修正系數Kn,否則其它建蔽率和各不同房屋層數條件下容積率修正系數將難以確定。

 

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